در چند سال اخیر اصطلاح مشارکت در ساخت بسیار مورد توجه بوده است. مالکانی که خانه‌های قدیمی یا به ‌قول ‌معروف کلنگی دارند، به علت نبود سرمایه یا تخصص کافی، جهت ساخت یک ساختمان با سازندگان دیگر شریک می‌شوند. این نوع از مشارکت با این‌وجود که سود بالایی برای هر یک از طرفین دارد، جزء پرریسک‌ترین و شاید ترسناک‌ترین مشارکت‌ها نیز هست. شاید به همین دلیل بیشتر افراد مایل به شریک شدن سرمایه و زمین خود با دیگر افراد نباشند. در این مقاله با معرفی این نوع از مشارکت و مزایا و معایب آن سعی داریم شما را بیشتر با این مبحث آشنا کنیم. همچنین نکات مهم عقد این نوع قرارداد را باهم بررسی خواهیم کرد تا بتوانید بدون ترس و دلهره یکی از بهترین مشارکت‌های خود را داشته باشید. با ما همراه باشید. 

مشارکت ‌در ساخت به چه معناست؟

همان‌طور که از نام این نوع از قراردادها مشخص است؛ مشارکت در ساخت به قراردادهایی گفته می‌شود که هر یک از طرفین در آن آورده‌ای دارند که به نسبت آن با هم شریک هستند. اساس این قرارداد بر توافق دو طرف است. مثلاً اگر یکی از طرفین ملکی قدیمی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار دهد. سازنده موظف است با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان در آن اقدام کند. در پایان نیز هر یک از طرفین نسبت به سهم آورده‌ی خود در ساختمان احداثی شریک هستند.

انواع مشارکت‌درساخت

برای این نوع از قراردادها، طبق عرف و قانون انواع مختلفی تعریف شده است که در ادامه به معرفی آنان می‌پردازیم:

در نوع اول این قرارداد، طرف نخست زمینی را ارائه می‌دهد و طرف دوم هزینه‌های ساخت بنا را قبول می‌کند. در پایان کار ساختمانی با کیفیت مشخص ساخته خواهد شد که هر دو طرف در کل ملک شریک می‌شوند.

در نوع دوم قرارداد مشارکت ‌در ساخت، عقد قرارداد به‌صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود. یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت سهمی به‌طرف سازنده منتقل می‌شود.

نوع سوم از این قراردادها عبارت است از توافق بر وکالت. یعنی دو طرف توافق می‌کنند که اگر کار به مرحلة مشخصی رسید، مالک زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت دهد تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.

آخرین مورد، انتقال سه دانگ از ملک به سازنده است تا کار ساخت را آغاز کند.

مشارکت‌ در ساخت چه مزایایی برای طرفین دارد؟

مشارکت برای هر دو طرف این معامله مزایای بسیاری دارد. در ادامه به بررسی چند مورد از مزایا می‌پردازیم:

افزایش استحکام بنا

اولین و شاید مهم‌ترین مزیت مشارکت ‌در ساخت بازسازی بافت فرسوده شهرها است. ساختمان‌هایی با عمر ۲۵ سال به بالا جزء بافت فرسوده محسوب می‌شوند. ساختمان‌هایی با چنین سال ساخت بالایی مقاومت زیادی در برابر زلزله و بالاهای طبیعی ندارند. به همین دلیل بیشتر درخواست مشارکت در ساخت از سوی صاحبان این خانه‌ها است. این افراد با استفاده از شراکت در ساخت می‌توانند صاحب‌خانه‌ای نوساز با ایمنی بالا داشته باشند. همچنین افرادی که سرمایه مورد نظر را داشته و نیاز به زمین دارند، می‌توانند با مشرکت در این پروژه‌ها، اقدام به احداث ساختمان نمایند.

زیبایی ساختمان

خانه‌های قدیمی معمولاً از زیبایی ظاهری خوبی برخوردار نیستند. عدم وجود زیبایی بصری در خانه‌ها باعث زشت به نظر رسیدن شهر می‌شود. همچنین اعتماد به ‌نفس ساکنان آن را نیز تضعیف می‌نماید. در این موارد افراد می‌توانند با نوسازی ساختمان خود از طریق مشارکت، به زیبایی شهر خود کمک کنند. از طرفی احساس خوبی از محل زندگی خود داشته باشند.

استفاده از امکانات به‌روز

بسیاری از ساختمان‌های قدیمی از امکانات به‌روز برخوردار نیستند. در بیشتر این خانه‌ها بحث آسانسور یا سرویس بهداشتی‌های مناسب رعایت نشده است. مشکلاتی دیگری از جمله بوی فاضلاب و حشرات موذی نیز از جمله مشکلات عمده ی این منازل هستند. متأسفانه مالکان این خانه‌ها هرسال باید هزینه‌های زیادی را برای برطرف‌کردن این مشکلات بپردازند که نتیجه‌ای هم در برنخواهد داشت. بهترین راه‌حل مشارکت و ساخت خانه‌ای جدید بدون هیچ‌گونه مشکل بنیادی است.

افزایش سرمایه

فروش خانه‌هایی به‌اصطلاح کلنگی، سود زیادی در بر ندارد. در واقع با فروش این خانه‌ها گویا زمین خام را فروخته‌اید. چرا که بنای آن ارزش چندانی ندارد. وقتی خانه خود را بازسازی می‌کنید، در حقیقت سرمایه خود را افزایش می‌دهید. در این حالت شما با فروش خانه، سود بیشتری خواهید برد. این یک حرکت هوشمندانه برای افزایش سرمایه است.

چالش‌ها، خطرات و معایب مشارکت

عدم تحویل به‌موقع واحدها

• از جمله مهم‌ترین مشکلاتی که در ساخت ‌و سازهای مشارکتی ایجاد می‌شود، بدقولی و عدم تحویل به‌ موقع واحدها است. به همین دلیل بهتر است دو شرط در قرارداد گنجانده شود تا از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری به عمل آید.
• برای تحویل واحدها زمان معینی مشخص گردد.
• در صورت تأخیر سازنده برای تحویل واحدها، خسارتی در نظر گرفته شود.

تعیین خسارات مشارکتی و نحوه ی مطالبه

• اگر هرکدام از دو طرف معامله نسبت به تعهدات خود تخلف کند، باید نسبت به پرداخت خسارت اقدام نماید. به‌منظور دریافت خسارات باید شرایط زیر را در قرارداد مدنظر قرار دهید.
• برای تمامی تعهدات هر یک از طرفین زمان معینی در نظر بگیرید. در این صورت اگر از زمان تعیین شده تخطی صورت گیرد می‌توانید نسبت به دریافت خسارت اقدام نمایید.
• حادثه‌ای غیرمترقبه یا فورس ماژور مانع انجام تعهد نشده باشد. باید توجه داشته باشید که در صورت بروز عامل خارجی مانند سیل، زلزله و… که مانع انجام تعهد شده باشد، خسارتی پرداخت نمی‌گردد.

اختلاف در تقسیم واحدها

یکی از شایع‌ترین اختلافات در بحث مشارکت‌ در ساخت، تقسیم واحدهاست. چرا که مالکان و سازندگان در همان ابتدای کار نسبت به تنظیم این قسمت قرارداد توجه نشان نمی‌دهند. برای تقسیم واحدها روش‌های زیادی وجود دارد که با توجه‌ به زمین و متریال استفاده شده در ساختمان تفاوت دارند.

پیش‌فروش آپارتمان‌ها و کلاهبرداری

گاهی مشکلات جدی‌تری پیشروی مشارکین در ساخت قرار می‌گیرد. اگر حق پیش ‌فروش واحدها قبل از اتمام پروژه به سازندگان واگذار شود، امکان دارد انگیزه آن‌ها برای اتمام پروژه تضعیف شود. حتی ممکن است نسبت به واگذاری این واحدها به دیگر افراد اقدام کنند؛ بنابراین باید تا جایی که می‌توان این حق را از آنان سلب کنید. تا همه‌ی کارها به‌صورت شراکتی و در چارچوب قوانین انجام شود.

نکات مهم انعقاد قرارداد مشارکت ‌در ساخت

مشارکت ‌در ساخت برای هرکدام از طرفین ریسک بسیار زیادی دارد. به همین دلیل هر یک از طرفین برای آسودگی خیال و حفظ سرمایه خود، باید در تنظیم قرارداد ساخت نکات لازم را رعایت کنند. در این صورت با بروز کمترین مشکلات و دعاوی احتمالی، کار به سرانجام خواهد رسید.

– ملک آورده باید دارای سند رسمی باشد.

– طرف اول قرارداد باید صاحب ملک بوده یا وکالت قانونی آن را داشته باشد.

– در قرارداد باید شروط ضروری ذکر شده و در صورت تخلف ضمانت اجرایی معین شود.

– میزان سود و زیان باید در قرارداد قید شود.

– مدت‌زمان لازم برای اجرای پروژه باید مشخص شود.

– میزان آورده هر یک از طرفین باید به‌صورت واضح ذکر شود.

– سازنده باید تعهد کند که در تمام مراحل ساخت از مصالح مرغوب و استاندارد استفاده نماید.

– تنظیم این نوع از قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

جمع‌بندی

چند سالی است که مشارکت در ساخت با استقبال خوبی از سوی صاحبان مالک‌های قدیمی مواجه شده است. مشارکت‌درساخت از جمله روش‌هایی است که با رعایت حقوق طرفین، هر یک از آنان می‌توانند سود قابل‌توجهی را از آن ببرند. اما شرط این کار، آگاهی از قوانین موجود و به‌کارگیری آن‌ها در عقد قراردادهای کاری است. برای کاهش مشکلات موجود می‌توانید از نکات و روش‌های یاد شده در این مقاله بهره ببرید. تا بیشترین سود را با کمترین ریسک ممکن به دست آورید.